“계약서만 쓰면 끝 아닌가요?”
아닙니다.
전세계약에서 가장 위험한 실수는 서류를 확인하지 않고 사인하는 것입니다.
특히 중개사에게 정식으로 받아야 할 서류 5가지는
📌 보증금 보호,
📌 전세사기 예방,
📌 계약분쟁 대응의 핵심 증거자료가 됩니다.
이 글에서는
✅ 계약 당일 반드시 요구해야 하는 서류 5가지,
✅ 각 서류의 역할과 확인 포인트,
✅ 중개사가 회피할 경우 대응법까지
2025년 최신 기준으로 실전 정리해드립니다.
✅ 전세계약 시 반드시 받아야 할 서류 5가지
| ① 임대차계약서 원본 | ✅ 필수 | 법적 계약 관계 증빙 | 금액·기간·계약자 정보 일치 여부 |
| ② 중개대상물 확인·설명서 | ✅ 필수 (의무제공) | 해당 부동산의 상태, 권리관계 설명 | 구조·면적, 등기부 권리사항 |
| ③ 부동산중개확인서(중개업 등록증) | ✅ 권장 | 중개사 정식 등록 여부 확인 | 등록번호·대표자명·사무소명 일치 여부 |
| ④ 등기부등본(건축물대장 포함) | ✅ 필수 | 소유자 확인, 근저당·전세권 등 위험요소 체크 | 갑구·을구 권리관계 확인 |
| ⑤ 확정일자 확인증 및 전입신고 안내문 | ✅ 권장 | 보증금 보호에 필요한 사후 절차 안내 | 계약일 기준 처리 가능일 안내 여부 |
🧾 1. 임대차계약서 원본
- 전세계약의 법적 효력을 발생시키는 핵심 문서
- 세입자·집주인·중개사 모두 서명·날인 필수
- 2부 이상 작성 → 세입자용 반드시 수령
✔️ 계약금, 중도금, 잔금 이체 내역도 첨부해 두는 것이 안전
📄 2. 중개대상물 확인·설명서
- 공인중개사가 의무적으로 제공해야 하는 문서
- 해당 부동산의 구조, 용도, 면적, 권리관계, 등기사항 등
법률상 설명해야 할 모든 정보가 기재됨
✔️ 아래 항목 확인 필수:
| 면적 정보 | 등기부와 일치 여부 |
| 등기사항 | 근저당권, 전세권, 가압류 존재 여부 |
| 용도 지역 | 오피스텔·도시형주택의 전입 가능 여부 |
| 인허가 사항 | 불법건축물 여부 등 명시됨 |
💡 설명서에 서명하지 않으면 계약 효력 자체가 문제가 될 수 있습니다.
📜 3. 부동산중개확인서 (등록증 사본)
- 중개업자가 합법적으로 영업하는지 증명하는 서류
- 등록번호, 소속 협회, 대표자 이름, 사무소명 기재
✔️ 허위 중개 시 책임 회피를 막기 위한 증거 확보용
✔️ 특히 빌라왕, 보증금 미반환 사고의 다수는 불법 중개사 연루
🧾 4. 등기부등본 + 건축물대장
- 해당 주택의 소유자와 권리관계 확인용 필수 서류
- 등기부등본: 소유자, 근저당, 가압류 확인
- 건축물대장: 불법 증축 여부, 사용 용도 확인
💡 건축물대장에서 ‘다가구 주택’이라도 등기부에 단독으로 표시될 수 있으므로 이중 확인 필요
📄 5. 확정일자 및 전입신고 안내문 (선택사항이지만 강력 추천)
- 중개사가 계약 후 세입자가 해야 할 절차를 안내해주는 문서
- 전입신고와 확정일자를 제때 받지 않으면 보증금 보호 불가
✔️ 요즘 중개사무소에서는
입주 당일에 해야 할 체크리스트와 함께 제공하는 경우 많음
✔️ 제공 안 되면 중개사에게 요청하거나 정부24에서 직접 확인
⚠️ 중개사가 서류 제공을 꺼릴 때 대응법
| “이런 서류는 생략해도 돼요” | → 의무 제공 서류입니다. 법적 책임 문제 있습니다. 라고 말하세요 |
| “필요하면 나중에 줄게요” | → 계약서 작성 시점에 서류 미제공 시 중개사 과태료 대상입니다 |
| “확인설명서 안 써도 괜찮아요” | → 설명서에 서명 안 하면 계약 무효 가능성도 있어요. 절대 서명 필요합니다. |
✅ 전세계약, 계약서보다 더 중요한 건 ‘서류 5종 세트’
전세 계약을 안전하게 끝내기 위한 가장 확실한 방법은
계약 당일, 다음 5가지 서류를 직접 받고 검토하는 것입니다:
1️⃣ 임대차계약서 원본
2️⃣ 중개대상물 확인·설명서
3️⃣ 중개업 등록증(사본)
4️⃣ 등기부등본 + 건축물대장
5️⃣ 확정일자·전입신고 안내문
📌 이 5가지만 제대로 챙기면 깡통전세·보증금 미반환 확률은 대폭 낮아집니다.
📌 중개사가 당황하거나 회피하려 해도 **내가 요구할 수 있는 ‘합법적 권리’**라는 점을 기억하세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 중개대상물 확인·설명서는 꼭 받아야 하나요?
A. 네, 공인중개사가 의무적으로 작성하고 설명해야 하며,
세입자 서명까지 포함되어야 법적으로 유효합니다.
Q2. 계약서만 있으면 나머지 서류 없어도 되나요?
A. 아니요. 등기부등본과 확인서 없이는 보증금 보호 및 분쟁 대응이 어렵습니다.
Q3. 중개업 등록증은 어디서 확인하나요?
A. 부동산사무소 내에 게시 의무가 있으며,
**국토교통부 '공인중개사 정보조회 시스템'**에서도 조회 가능합니다.
Q4. 등기부등본은 중개사가 주는 게 맞나요?
A. 반드시 제공 의무는 없지만,
계약 설명 시 활용하고 사본 제공하는 것이 일반적입니다.
안 줄 경우 본인이 인터넷등기소에서 직접 확인하세요.
Q5. 중개사가 계약서만 주고 나머지 서류를 거부하면 어떻게 하나요?
A. 관할 지자체 부동산 민원센터 또는 한국공인중개사협회에 신고 가능합니다.
중개사무소명, 등록번호, 계약 일시를 기록해두세요.
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